房屋漏水到底归物业管吗？

在日常生活中，房屋漏水是许多业主可能会遭遇的烦心事，房屋漏水究竟是否归物业管理呢？这需要分不同的情况来进行分析。

如果房屋还在质保期内，也就是从开发商交房开始计算的一定期限内（通常屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年），此时房屋出现漏水问题，责任一般在于开发商，因为开发商对其建造的房屋质量负有保证义务，物业在此阶段更多的是起到协调沟通的作用，物业需要协助业主联系开发商，督促开发商安排专业人员对漏水问题进行维修处理，新建小区刚交付不久，顶层住户发现天花板有渗水现象，这时物业应及时将情况反馈给开发商，由开发商来承担维修责任。

当房屋过了质保期后，漏水问题的处理就较为复杂，要根据漏水的具体部位来判断，如果是公共区域的水管、屋顶等部位漏水，这是归物业管理的，因为公共区域的设施设备属于全体业主共有，物业有责任对其进行维护和管理，物业应使用房屋维修基金来安排维修工作，小区的楼顶防水层老化导致漏水，影响到了楼下的住户，物业就需要组织专业的维修队伍，对楼顶进行防水处理。

如果漏水部位是业主的专有部分，也就是业主自己房屋内部非公共区域的部分，比如业主家中卫生间的水管破裂导致漏水，这种情况下通常物业没有直接的维修责任，不过，物业可以应业主的要求，提供一些有偿的维修服务，或者为业主推荐可靠的维修人员。

如果漏水是由于其他业主的不当行为造成的，比如楼上业主装修时破坏了防水层导致楼下漏水，此时物业也有协调处理的义务，物业需要出面调解，要求责任方（楼上业主）承担维修和赔偿责任，如果责任方拒绝配合，物业可以协助受损业主通过法律途径解决问题。

房屋漏水是否归物业管不能一概而论，要依据房屋的质保情况、漏水部位以及漏水原因等多种因素来综合判断，业主在遇到房屋漏水问题时，应及时与物业沟通，明确责任主体，以便问题能够得到妥善解决。